福州2万套经济适用房下月“解禁” 允许上市销售
http://gov.fznews.com.cn 2010-07-22 17:24:50 来源：汉网
福州2万套处于“禁售期”的经适房，今年8月1日后将“解禁”，允许上市销售。
日前福州市政府常务会议，原则上审议通过了《福州市城区经济适用住房上市交易办法》，8月1日起执行。办法规定，凡福州市五城区内，于2007年6月7日前购买，且取得“房屋所有权证”满5年的经济适用房，在房屋所有权人补缴土地收益价款后，可上市交易。而2007年6月7日以后购买的经济适用住房上市交易办法，将另行制定。
《办法》规定，符合条件的经适房如要上市交易，房屋所有权人在交易前，应补缴土地收益价款。土地收益价款按申请时所在土地级别相对应的基准楼面地价的10%缴交。
经适房上市流程
如果想出售经适房的业主，可先向房屋所在地的区级国土部门，申请办理土地收益价款的缴款手续。国土部门收取款项后开具缴款凭证，有效期为60日。
随后申请人再持该证明至福州市房地产交易登记中心，申请办理上市交易手续，或申请办理变更为完全产权的登记手续。取得完全产权后的经适房可直接上市交易。
如果土地缴款凭证超过有效期限的，申请人需向国土部门重新申请核定，应缴纳的土地收益价款要重新开具缴款凭证。
若重新核定的缴款金额测算基数或标准发生变化，申请人应根据重新核定的缴款金额补缴款项。
10%土地收益价款如何设定？
2007年前后经适房上市交易应实行“老房老办法”、“新房新办法”
据记者了解，此前关于经适房上市交易，如何制定土地收益价款标准一直是个难题。日前，常务会议明确，本批次解禁经适房，仅需缴交所在土地级别相对应的基准楼面地价的10%即可。
为何要按10%来缴交？昨日福州市政府相关人士告诉记者，由于本《办法》仅针对2007年6月以前购买的经适房。根据国家相关规定，以2007年为界，对2007年以前和2007年以后所购的经济适用住房其上市交易时应缴纳的土地收益价款(原规定称“土地出让金”)的标准有很大区别。按照“法不可溯及既往”的原则，对2007年前后经济适用住房上市交易应实行“老房老办法”、“新房新办法”。
另外，2005年以前福州市经济适用住房的价格与周边商品房价格相差不多，持有者想上市交易，只需要补交一点小钱，经济负担不至于太重。
比如，以文华小区和金山碧水一期等2个经济适用住房项目为例。
文华小区于1999年批准用地，折合楼面地价379元/平方米，其周边商品房楼面地价约为563元/平方米。
金山碧水一期于2001年批准用地，折合楼面地价为708元/平方米，同期周边商品房用地折合楼面地价为807元/平方米，二者相差99元/平方米。
按照福州市现行的城区住宅用地土地级别基准楼面地价标准，若以基准楼面地价的10%收取土地收益价款，则文华小区和金山碧水一期均位于三级地段只需补交180元/平方米，这与当时经济适用住房和商品房楼面地价价差基本相当。如位于四级地段，则缴交金额约为127元/平方米。
据悉，目前福州已建成的经适房多位于三、四级地段。
2万套经适房入市将拉低二手房价？
专家：预计3000套-5000套房源会尽快交易，但冲击不会很大
业内人士告诉记者，此次政策解禁上市销售的经适房，大约分散在福州五城区内数十个小区中，全部房源共计2万多套。
“这些小区比如金山碧水一期，或者文华小区，从住宅品质上看都还算不错。如果依据当前市场价，其挂牌出售价格每平米至少在7000元-8000元左右。”朝阳房产销售总监周良说。
“但这些房源大都被关了好几年，而且不排除业主早有升级换代的愿望。加之该批次经适房购买时，房价每平方米也就2000元-3000元，因此解禁后，不排除业主以不计成本的方式把房子卖掉。它们很可能拉低房价，打破目前二手房市场价格一直无法大幅下降的困局。”国广一叶点房网叶斌董事长说，“关键最难估计的是2万多套房子，究竟会有多少进入市场，数量多对市场产生的冲击也就越大。”
福州房产专家刘福泉表示，解禁后上述房源在二手房市场的短时间倒手率将会增加，保守估计至少有3000套-5000套房源会尽快交易，但冲击总体不会很大，因为绝大部分房源不可能马上就交易，而是逐渐放量。
